Les « démolitions-relogements » : un casse-tête chinois ! (2/3)

Publié le par wangyoann

Les « démolitions-relogements » aujourd’hui :

                Pourquoi aujourd’hui les « démolitions-relogements » suscitent-elles tant de polémiques ? Prenons par exemple monsieur Liu Jianrong, propriétaire, jusqu’en 1998, d’un petit appartement dans le district de Channing (district proche du centre-ville) à Shanghai. Il a été obligé de déménager cette même année dans le district de Jiading (dans la lointaine banlieue de Shanghai, mal desservi par les transports !). D’après son hukou 户口 (livret de résidence), il aurait dû bénéficier en tant que « famille nombreuse » de deux appartements, au lieu de ça, il n’obtint qu’un appartement de deux chambres et un salon ! Pendant des années il n’a rien dit, pensant sans doute que le gouvernement devait avoir ses raisons pour lui avoir « refilé » cet appartement. Mais en 2009, patatras !! Une vague sans précédent sur internet, à propos des « démolitions-relogements », attire l’attention de monsieur Liu. Fataliste, comme le sont beaucoup de Chinois, il se dit que finalement, il n’a pas été si mal traité ! Où est passé le second appartement auquel avait droit sa famille ? En tout cas, il n’a pas été perdu pour tout le monde !!

                Bien souvent, les familles relogées se retrouvent soit avec un appartement de moins bonne facture que leur logement précédent, soit ils obtiennent une somme d’argent très inférieure aux prix du marché, qui plus est, ne leur permet pas de s’acheter un nouvel appartement équivalent à leur précédent logement. Ils peuvent néanmoins en acquérir un, à condition qu’il soit très excentré et souvent isolé des transports en commun ! Et l’on s’étonne que certains propriétaires ne soient pas contents !!!

 

Promiscuité des logements chinois :

                Ce n’est que depuis le début des années 1980 que la surface de vie moyenne par personne a augmenté en Chine. En 1949, celle-ci était de 3,62 m² par personne, elle continua sans cesse de diminuer, sous la ferme poigne du parti, pour atteindre 2,29 m² en 1960 !

              Ces logements pauvres étaient souvent rassemblés dans des quartiers surnommés « 棚户区 » (quartier à cabanes), les conditions de vie y étaient des plus précaires. Ces quartiers étaient la « honte » des villes, car ils leur donnaient une image très négative. De vastes programmes de construction ont donc été lancés dans les années 1950 et 1960. La perception, durant ces années-là, des « démolitions-relogements » était très favorable. À cette époque, les gens utilisaient cette expression à Pékin pour définir ce que signifiait pour eux un déménagement : « 拆迁,一步登天 » (chaiqian, yibu dengtian), c'est-à-dire : la démolition et le relogement, un pas pour monter vers le ciel !!

Mais les grands travaux des années 1980, et surtout des années 1990, ont fait basculer cette notion de « démolition-relogement » vers un côté négatif. Les causes principales reviennent aux expropriations, aux violences physiques provoquées par les promoteurs, à l’inaction des autorités locales, etc.

                Les années 1990 ont été décisives pour l’immobilier chinois, de nombreuses lois ont été promulguées par le gouvernement, dans le but d’accroître fortement le développement du parc immobilier. Mais de nombreux abus ont obligé les autorités à remettre de l’ordre dans les cessions ou la vente de logement. Avant le début des années 1990, c’était l’unité de travail (单位) qui fournissait un logement à ses travailleurs, puis des organismes et des sociétés (plus ou moins privés) sont venus se greffer à ce système de répartition. Peu à peu, la méthode de répartition des logements au sein de l’unité de travail fut modifiée, puisque les travailleurs devaient ainsi payer une (petite) partie de leur logement (au début de la réforme). Cette part relativement variable venait ainsi engraisser les cadres chargés de la répartition des logements ; en échange d’une confortable enveloppe, le cadre pouvait attribuer un logement aux personnes dont le dossier était le plus « conforme » (vous suivez ?) ! Aujourd’hui, plus aucune unité de travail (sauf cas exceptionnel) ne « donne » de logements ou d’aides financières, tout est maintenant à la charge des travailleurs. (Ce qui explique que nombre de Chinois âgés soient assez nostalgiques des temps passés, puisque dans leur jeunesse tout était pris en charge par l’unité de travail [les soins, le logement, la nourriture et même les préparatifs en cas de décès !], d’où une vision un peu trop idyllique qu’ils ont encore de l’époque « Mao Zedong » !)

                Mais le véritable moment clé qui vit l’accélération des prix de l’immobilier est l’année 1993, lorsque le gouvernement chinois décida de diminuer la part des impôts revenant aux collectivités locales (les impôts étant récoltés par ces mêmes collectivités) !! Cette part passa donc de plus de 60 % (pourcentage qui revenait aux collectivités), à environ 40 % ! Dans le même temps, pour compenser ce manque à gagner, le gouvernement autorisa les collectivités locales à vendre des terrains pour combler la diminution des recettes de leur budget ! Par conséquent, l’unique objectif des autorités locales s’est rapidement modifié en une équation simplissime : vendre leurs terrains à des prix extraordinairement élevés (seul moyen « légal » pour renflouer les caisses) ! D’où l’emballement des prix des logements, car les promoteurs et les entreprises de construction se retrouvent ainsi à devoir répercuter ces prix de plus en plus élevés dans les prix des logements ! D’où le cercle infernal dans lequel les autorités chinoises se trouvent plonger actuellement !

                Les deux éléments qui ont favorisé l’exacerbation des positions sont, premièrement, l’arrêt de la répartition des logements pour les travailleurs par les unités de travail ; deuxièmement, la « privatisation » de toute la chaîne en rapport avec la construction immobilière, et plus particulièrement le développement d’entreprises « privées » chargées de trouver des moyens pour faire partir les derniers récalcitrants au relogement (fonctions  qui revenaient auparavant au gouvernement) !

                Un exemple très parlant sur les méthodes des promoteurs permet de saisir une des raisons pour lesquelles les propriétaires ne souhaitent pas quitter leur logement. Cet exemple vient de la ville de Shanghai, dans le quartier de Minhang près de l’aéroport Hongqiao (aéroport desservant les villes intérieures chinoises). Un promoteur avait promis de verser 1,3 million de yuan (environ 130 000 euros) par 667 mètres carrés (par mu ). Au final, la somme parvenue dans les mains des propriétaires terriens ne fut que de 380 000 yuan (soit 38 000 euros) par mu !! Où sont passés les quelque 100 000 euros supplémentaires promis par le promoteur ? Mystère !! L’explication donnée par un responsable d’une entreprise immobilière est des plus limpides : « le gouvernement, en dévoilant le projet immobilier, a fait augmenter les prix, donc ceux-ci ont augmenté de manière déraisonnable » [en substance : nous ne payerons pas pour cela !] ! Puis un peu loin, il ajoute : « plus les coûts au départ pour les “ démolitions-relogements ” sont faibles, plus les promoteurs sont prêts à augmenter la somme de dédommagement. Mais si le propriétaire veut tirer un maximum d’argent de son bien, nous le forcerons à le faire accepter la plus petite somme ». Quelle hypocrisie, car la plupart du temps, les prix négociés sont inférieurs aux prix du marché, et en plus, les sommes promises sont rarement versées dans leur intégralité !!

                Par ailleurs, les autorités locales ont aujourd’hui tendances à masquer le montant réel des transactions, elles ont ainsi moins à verser au gouvernement central sous forme d’impôts et elles ont davantage d’argent pour « acheter » et étendre ainsi leur cercle de fonctionnaires corrompus !! Par exemple, si une transaction immobilière atteint les 100 millions de yuan (environ 10 millions d’euros), les autorités locales ne vont déclarées que 20 millions de yuan (environ 2 millions d’euros), les 80 millions restant, seront partagés entre les cadres du parti !! Vous comprenez pourquoi la compétition aux postes élevés est si féroce en Chine, car ces postes sont synonymes de jackpot !!

 

Wangyoann

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